空室がある場合のアパート敷地の評価

みなさんこんにちは。福岡相続対策センタ－の中野です。

アパートなど賃貸の用に供する建物の敷地は、相続税評価上、貸家建付地として評価減されます。

評価減の割合は、＜借地権割合×借家権割合＞となります。
借地権割合は、住宅地ですと60％あるいは70％が多く、借家権割合は、一律30％です。

借地権割合が70％の地域であれば、70％×30％＝21％となり、路線価等で評価した価額から、21％を評価減することができます。

したがって、よく空地で持っているよりも、アパートを建てた方が相続税対策になる、と言われる訳です。

その他に現金を建物という資産に替えたり、借金を作ることで相続税対策になる、という面もあります。

ただし、注意しなければいけないのは、単純に、＜借地権割合×借家権割合＞の分だけ評価減されるのではない、ということです。

この割合に、賃貸割合を乗ずる必要があります。

すなわち、相続が起こったときに、アパートの全部屋の内、何部屋を貸しているか、という賃貸割合を乗ずることになります。

たとえば、10部屋ある内、5部屋しか貸していなければ、評価減割合は、半分になってしまう、ということです。

したがって、アパートを建てたから評価減ができて、相続税対策になるのではなく、一旦空室になってもすぐ埋まるよう、しっかりした賃貸経営ができている必要があります。

そこを考えた上で、アパート等の建築をしないと、評価減ができないばかりか、アパートローンの返済に苦しむことになってしまいます。

なお、一時的に空室になっているときに、相続が起こってしまった場合は、どうなのか、という疑問もあります。

この場合は、空室になった後、速やかに新たな賃借人の募集が行われているかどうか、空室は相続の前後１か月程度であるかどうか、などの要件を満たせば評価減ができる可能性はあります。

ただし、この判断に関しては近年厳しくなっているように感じます。

さらに、アパート等の敷地に関しては、小規模宅地特例による評価減もあります。

これについても空室になっている場合は、評価減ができない可能性があります。

貸家建付地の評価減よりも、空室の場合の評価減の判断基準はゆるいと解釈されていますが、実務的には同じと考えておいた方が良いかと思います。

いずれにせよ、アパートやマンションの建築は、賃貸経営の資金繰り面においても、相続税対策面においても、慎重に計画を練った上で、実行する必要がありますね。