不動産を活用した節税対策

みなさんこんは。福岡相続対策センタ－の中野です。

不動産を活用した節税対策としてアパート建築を検討している方は多いと思います。

特に地主の方で駐車場や更地がある場合は先祖代々引き継いだ土地を守るためにアパート建築をして

節税する方も多いでしょう。

アパート経営がなぜ節税になるのか評価の仕組みなどを解説します。

 

アパート建築が節税になる理由として不動産の相続税評価額が時価よりも低く計算される点があります。

 

土地の相続税評価額については時価の80％程度となります。

さらにアパート建築をして賃貸した場合には貸家建付地として評価額を下げることができます。

 

貸家建付地の評価は下記の算式で計算します。

【算式】

自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）=貸家建付地の評価額

（借地権割合は路線価図又は倍率表で確認できます）

（借家権割合は全国一律30％です）

 

福岡ですと借地権割合は40％程度になることが多いため仮に借地権割合が40％の場合には自用地評価額から12％評価額を下げることができます。

 

次に家屋の相続税評価額ついては固定資産税評価額となりますが固定資産税評価額は家屋の建築費の60％程度になります。

 

さらに賃貸している場合には貸家として借家権30％を減額することができます。

 

具体例を紹介します。

前提条件は以下の通りとします。

〇更地の土地で時価1億円（相続税評価額8,000万円）を所有

〇上記の更地に建築費用1億円で賃貸アパートを建築

〇建築したアパートの固定資産税評価額は6,000万円

〇借地権割合は60％

〇空室はゼロ

 

上記の前提で具体的に計算をすると以下の通りとなります。

 

土地の相続税評価額

8,000万円×（1－60％×30％×100％）=6,560万円

 

家屋の相続税評価額

6,000万円×（1－30％×100％）＝4,200万円

 

圧縮効果としては、土地が8,000万円から6,560万円の評価額になり、

建築費用1億円は4,200万円の評価額になるため

トータルで7,240万円が財産から圧縮されることになります。

 

例えば相続税の税率が30％の場合には2,172万円の節税効果となります。

 

仮に相続税の税率が最低の10％の場合でも724万円の節税効果があるためアパート建築による節税効果は大きいと言えるでしょう。