コインパーキングの節税効果

みなさんこんにちは。福岡相続対策センタ－の中野です。

不動産を活用した節税方法としてはアパート建築等が主流になると思います。

アパートを建築して賃貸した場合、土地の評価額は貸家建付地になるため更地（自用地）と比較すると12％前後評価額が下がります。

借地権割合によって変わりますが、住宅街の場合は借地権割合が40％程度のため、借地権割合が40％の場合は借地権割合40％×借家権割合30％=12％が貸家建付地として評価減できます。

また、家屋に関しては賃貸の場合、固定資産税評価額から借家権割合30％控除して評価します。

一般的に家屋の固定資産税評価額は時価の60％程度になるため、建築費用に対して賃貸物件の評価額が半分以下になり、相続税の節税効果も大きくなります。

また、賃貸物件については、小規模宅地等の特例として200平米まで50％減額できます。

他に小規模宅地等の特例を適用する宅地がない場合や、評価額の低い宅地しかない場合は、

小規模宅地等の特例による減額の節税効果もあります。

これに対して、コインパーキング（一括借上方式の場合）は土地の評価額は自用地のままであるため、アパート建築のような大きな節税にはなりにくいです。

ただし、一括借上方式は賃借人側が駐車場設備を造るため、賃借権の控除は可能です。

賃借権の控除は例えば賃借期間が5年以下の場合は2.5%の評価減となります。

アパート建築と比較すると、節税効果はかなり低くなります。なお、砂利敷きの青空駐車場の場合は

小規模宅地等の特例を適用できせんが、アスファルト舗装をするなど、「構築物の敷地の用」に該当する場合は、小規模宅地等の特例として200平米まで50％評価減が適用できます。

アパート建築と同様に他に小規模宅地等の特例を適用する宅地がない場合や、評価額の低い宅地しかない場合は、小規模宅地等の特例による減額の節税効果があります。

基本的には月極駐車場よりもコインパーキングの方が節税効果はありますが、中には例外もあります。

例えば、月極駐車場が賃貸アパートに隣接しており、賃貸アパートの入居者専用駐車場として

利用している場合です。

この場合、月極駐車場も賃貸アパートと一体評価で貸家建付地評価が可能です。

そのため、コインパーキングに変更して、入居者専用駐車場ではなくなってしまうと、賃借権の控除しかできなくなり、貸家建付地評価よりも大幅に評価額が上がってしまいます。

まとめるとコインパーキングの活用による節税効果はアパート建築等と比較すると効果は低いですが、更地や月極駐車場（砂利敷き）と比較すると基本的には節税効果があります。